Posiadanie domu wiąże się z różnymi bieżącymi wydatkami (poza spłatami kredytu hipotecznego), które wpływają na to, jak przystępny będzie Twój wybór mieszkania w dłuższej perspektywie. A kiedy robisz zakupy w domu, niezwykle ważne jest, aby dokładnie zrozumieć te koszty, aby nie dać się zaskoczyć po drodze.

Jednym z najważniejszych i często irytujących przykładów tego problemu są koszty składek na stowarzyszenia właścicieli domów, inaczej zwane HOA. Jeśli nie jesteś ostrożny i nie zadajesz wystarczającej liczby pytań na temat potencjalnego HOA, rozważając zakup domu, możesz mieć nieprzyjemne przebudzenie, gdy z roku na rok miesięczne opłaty wciąż rosną i rosną. ..do pewnego dnia Twoje koszty mieszkaniowe znacznie przekroczyły Twój miesięczny budżet .

„Najbardziej palącą rzeczą, jaką ktoś kupujący w społeczności HOA musi wiedzieć, jest to, czy cena się zmieni” – mówi Kevin Taylor, partner zarządzający w firmie świadczącej usługi doradztwa finansowego. Wgląd . „Wzrost kosztów miesięcznych kosztów HOA może wpłynąć na jakość życia właściciela podczas jego zamieszkania oraz na wartość odsprzedaży nieruchomości, gdy chce opuścić – zarówno pozytywnie, jak i negatywnie”.

Stowarzyszenia właścicieli domów z pewnością mogą wnieść dużą wartość do okolicy, utrzymując jej wygląd i dbając o codzienne utrzymanie przestrzeni publicznych i wspólnych udogodnień. Ale mogą również spowodować poważny finansowy ból serca, jeśli nie wiesz, na co się podpisujesz. Zanim kupno domu w społeczności zarządzanej przez HOA, wyświadcz sobie przysługę i zadaj następujące pytania. (Twoje konto bankowe podziękuje ci później.)

powiązane przedmioty

Co to jest HOA?

Po pierwsze, po pierwsze. Dla tych, którzy nie są do końca zaznajomieni, stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to organizacja, która ustanawia lub egzekwuje zasady dotyczące nieruchomości i mieszkańców mieszkających w osiedlu, planowanej społeczności, a nawet budynku kondominium. Jak Investopedia wyjaśnia : Ci, którzy kupują nieruchomość w jurysdykcji HOA automatycznie stają się członkami i są zobowiązani do płacenia składek lub opłat HOA.

Ogólnie rzecz biorąc, HOA są prowadzone przez zarząd, który składa się z członków będących mieszkańcami społeczności. Ci członkowie zarządu są wybierani przez innych właścicieli domów. Jednak w niektórych przypadkach HOA społeczności może być prowadzona przez prywatną organizację zewnętrzną.

Nie jest niczym niezwykłym, że HOA trafiają na nagłówki lub trafiają do wiadomości z powodu ich zbyt restrykcyjnych zasad i przepisów.

jak urządzić wirtualną imprezę

Co to są składki HOA?

Składki HOA to opłaty każdy właściciel domu musi co miesiąc płacić stowarzyszeniu. Opłaty te różnią się znacznie w zależności od społeczności i położenia geograficznego w kraju i mogą wynosić setki dolarów miesięcznie.

Opłaty pobierane są na pokrycie kosztów utrzymania. W zależności od stowarzyszenia, składki mogą po prostu płacić za utrzymanie całej społeczności i zagospodarowanie terenu, ale w niektórych przypadkach pieniądze mogą być również wykorzystane na utrzymanie domu lub kondominium.

Czy opłaty HOA można odliczyć od podatku?

Tak bardzo, jak byś tego chciał, opłaty HOA generalnie nie podlegają odliczeniu od podatku. Jest jednak jeden godny uwagi wyjątek od tej reguły.

jak nosić środkową część

„Opłaty HOA podlegają odliczeniu od podatku, jeśli korzystasz z danego domu jako nieruchomości na wynajem, ponieważ stanowią one część Twoich wydatków biznesowych, ale generalnie nie podlegają odliczeniu w przypadku głównego miejsca zamieszkania” – mówi Martin Orefice, dyrektor generalny Wynajem na własność laboratoriów , przewodnik po zasobach online, który ma pomóc konsumentom znaleźć czynsz do własnego domu.

powiązane przedmioty

Kiedy ostatni raz HOA podniosła swoje opłaty io ile?

Zanim dokonasz tego, co dla wielu ludzi jest największym zakupem w ich życiu, będziesz chciał zapytać o historię wzrostu składek HOA w potencjalnej społeczności. Jest to z pewnością jedno z najbardziej podstawowych i ważnych pytań, jakie należy zadać w związku z HOA. Odpowiedź może znacząco wpłynąć na Twoje miesięczne wydatki.

„To może być czerwona flaga, jeśli HOA konsekwentnie podnosiła swoje opłaty w ciągu ostatnich kilku lat. Może to oznaczać, że to samo może przydarzyć się Tobie jako mieszkańcowi i każdego roku możesz mieć do czynienia ze zwiększonymi składkami” – mówi Andy Taylor, dyrektor generalny Strona główna Credit Karma . „Z drugiej strony, jeśli minęło trochę czasu od czasu, gdy HOA podniosło składki, może to oznaczać, że mogą one podnieść składki w najbliższej przyszłości”.

Powinieneś rozumieć harmonogram opłat, a także jasne ramy czasowe, kiedy spodziewają się, że ponownie wzrosną, aby nie zaskoczyć Cię znacznie wyższa miesięczna stawka wkrótce po przeprowadzce.

Ile HOA ma w rezerwach? A jaki jest całkowity cel finansowania HOA dla jego konta rezerwowego?

To też jest prawdopodobnie jedno z najbardziej istotnych pytań, jakie możesz zadać. Oto dlaczego: Część miesięcznych opłat HOA, które będziesz płacić, jest zazwyczaj kierowana do funduszu rezerwowego stowarzyszenia na pokrycie przyszłych napraw, wymiany lub projektów awaryjnych w społeczności.

Bez odpowiedniej kwoty w tym funduszu HOA może nie być w stanie pokryć takich przyszłych potrzeb. I oto kluczowy punkt, brak środków rezerwowych lub częściowo lub niewystarczająco finansowane konto rezerwowe w momencie zakupu nowego domu, jest znakiem, że składki z tytułu HOA prawdopodobnie wzrosną. i trzymać wzrastający dopóki stowarzyszenie nie osiągnie swoich celów w zakresie finansowania rezerw.

„Zapytaj, ile rezerw jest obecnie finansowanych jako procent całkowitego budżetu HOA na naprawy”, wyjaśnia Roger Cummings, Realu pośrednik rekordu. „To pytanie pomaga zrozumieć wypłacalność finansową HOA oraz to, jak dobrze utrzymują i monitorują swój budżet”.

Jeśli odpowiedź wynosi mniej niż 30 procent, to nie jest dobra wiadomość, mówi Cummings. Obecne finansowanie rezerwowe w wysokości od 30 do 60 procent celu stowarzyszenia jest nieco lepszą odpowiedzią. Ale najlepiej, jeśli chcesz, aby odpowiedź była taka, że ​​konto rezerwowe stowarzyszenia jest finansowane w co najmniej 60 procentach, jeśli nie więcej.

„Wszystko poniżej 60 procent może oznaczać, że w niedalekiej przyszłości specjalna ocena lub wzrosną składki, jeśli zbliża się naprawa lub wymiana w dużej społeczności” – wyjaśnia Cummings.

Wiele HOA będzie okresowo przeprowadzać badania rezerw, a badania te informują stowarzyszenie o odpowiednim zakresie lub poziomie funduszy rezerwowych, które powinny mieć pod ręką na pokrycie nieoczekiwanych sytuacji kryzysowych, różnych projektów wymiany lub ulepszeń HOA, dodaje adwokat Ben Gottlieb, współzałożyciel z siedzibą w Arizonie MacQueen i Gottlieb .

Jaka jest filozofia HOA dotycząca ocen specjalnych w porównaniu z wykorzystaniem funduszu rezerwowego?

HOA podchodzą do finansowania dużych projektów i aktualizacji w inny sposób, w zależności od ich wielkości, dojrzałości i filozofii, mówi Claire Hunsaker, dyrektor generalny strony internetowej poświęconej finansom osobistym Zapytaj Flossie.

plastikowe butelki z wodą na słońcu

„Jak bardzo polegają na specjalnych ocenach, może mieć duży wpływ na twoje finanse jako członka. Nowszy HOA może w dużym stopniu polegać na specjalnych ocenach planowanych ulepszeń i nieplanowanych napraw, ponieważ nadal stopniowo buduje fundusz rezerwowy z opłat HOA” – wyjaśnia Hunsaker. „Mogą również polegać na specjalnych ocenach, jeśli przewidują szybszy średni obrót między jednostkami”.

Najlepiej byłoby, gdyby HOA powiedział, że nie planuje wdrażania żadnych specjalnych ocen i nie polega na tym podejściu do potrzeb finansowych.

„Szacunki specjalne to dodatkowe wydatki ponoszone przez właściciela domu poza normalnymi miesięcznymi opłatami. W zależności od przedmiotu naprawy lub wymiany mogą one kosztować od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy dolarów” – wyjaśnia Cummings z Reali. „Czasami HOA może zaoferować pożyczkę lub płatności w czasie, ale jeśli nie są dobrze finansowane, zwykle jest to jednorazowa płatność z własnej kieszeni”.

Jaki jest średni roczny wzrost składek HOA?

Ryzykując wyczerpanie tego konkretnego pytania, będziesz chciał również zapytać, czy HOA ma historię zwiększania należności z tytułu HOA o określoną kwotę, czy też ma harmonogram planowanych podwyżek, które możesz wyświetlić. Wiedza o tym pozwoli ci dokładniej zaplanować podwyżki w twoim budżecie domowym, a może nawet pomoże ci określić, czy możesz sobie pozwolić na życie w społeczności.

„Dom to duża inwestycja, niezależnie od tego, jak długo planujesz w nim pozostać, dlatego ważne jest, aby wiedzieć, ile będziesz winien HOA każdego roku” – mówi Bailey Carson, ekspert ds. domów w Angi. „Wiedza na pewno, że składki z tytułu HOA będą wzrastać o 3 procent każdego roku, to zupełnie co innego niż nieoczekiwany wzrost o 10 procent”.

Jeśli stowarzyszenie ma w przeszłości znaczące, nieoczekiwane skoki w miesięcznych składkach, może to świadczyć o złym zarządzaniu.

„Wiedza o tym, jak często i dlaczego składki są podnoszone, ma kluczowe znaczenie dla Ciebie i przystępności cenowej domu dzisiaj i w przyszłości, ale także mówi o kondycji finansowej HOA” – dodaje. Betsy Ronel , pośrednik firmy Compass z siedzibą w hrabstwie Westchester w stanie Nowy Jork. „Chcesz wiedzieć, czy składki są podnoszone według ustalonej stawki i jakie podwyżki mają dotyczyć? Czy w ramach projektu pobierane są opłaty? A czy głosujemy na różne rzeczy? Jeśli nie, kto podejmuje decyzje finansowe i czy jest on zaangażowany w HOA? Czy mieszkają w społeczności, czy są stroną zewnętrzną?

Jaka jest opłata HOA za metr kwadratowy domu w Twojej przyszłej okolicy w porównaniu z opłatami HOA w sąsiednich dzielnicach?

Zadawanie tego pytania to tylko podstawowy test porównawczy, mówi Kevin Taylor z InSight.

„Chciałbym tylko wiedzieć, że miesięczny koszt moich opłat HOA, ujednolicony do powierzchni nieruchomości, był zgodny z innymi dzielnicami w moim mieście i innymi budynkami lub społecznościami tej samej wielkości i podobnymi typami budynków” – wyjaśnia Taylor . „Nikt nie chce przepłacać, a znajomość opłat podzielonych przez metr kwadratowy to najlepszy sposób na pogodzenie i rozpoczęcie porównywania kosztów HOA”.

Co dokładnie pokrywają składki HOA?

Gdy już poznasz wysokość potencjalnych opłat HOA i jak często mogą one wzrosnąć, będziesz chciał zrozumieć, na co konkretnie płacisz za te pieniądze, abyś mógł zdecydować, czy koszt jest naprawdę tego wart.

Na przykład, czy składki HOA pokrywają utrzymanie wspólnego basenu lub kortów tenisowych? Jeśli tak, czy jesteś gotów zapłacić kilkaset dolarów miesięcznie na takie składki, jeśli nie masz żadnego zainteresowania korzystaniem z tego typu udogodnień? Jeśli odpowiedź brzmi nie, twoje pieniądze mogą być lepiej wydane gdzie indziej, na przykład w społeczności, która nie ma składek HOA, co pozwoliłoby ci wykorzystać te dodatkowe pieniądze co miesiąc na inne rzeczy.

„Jeżeli istnieją wspólne obszary dostępne dla mieszkańców, takie jak baseny, siłownie, korty tenisowe lub parki, dowiedz się, jaka jest odpowiedzialność HOA za ich utrzymanie”, mówi Carson z Angi. „Dowiedz się, czy odpowiadają za odśnieżanie, koszenie trawy lub utrzymanie chodników i dróg w całej społeczności. Kiedy już wiesz, ile pokrywają twoje składki i ile one kosztują, możesz podjąć świadomą decyzję, czy nieruchomość jest właściwą decyzją finansową dla ciebie i twojej rodziny.

najlepsze wentylatory do chłodzenia mieszkania

Ile osób zatrudnia HOA w pełnym wymiarze godzin?

Jest to pytanie, które może przeoczyć potencjalni właściciele domów, którzy nie zdają sobie sprawy z jego znaczenia. Ale im więcej kosztów operacyjnych ma HOA, tym więcej będziesz płacić każdego miesiąca i roku.

„Zazwyczaj im więcej ludzi zatrudniają, tym wyższe są Twoje składki z tytułu HOA” – wyjaśnia Andy Taylor z Credit Karma Home. „Liczba pracowników zazwyczaj zależy od takich rzeczy, jak liczba lokali w posiadłości lub udogodnienia w posiadłości, zwłaszcza te, które wymagają szczególnej uwagi, takie jak basen czy architektura krajobrazu”.

Czy są jakieś ograniczenia dotyczące wynajmu, a jeśli tak, to jakie?

Do tej pory, jeśli zadałeś niektóre lub wszystkie pytania, które już nakreśliłeś, powinieneś dobrze wiedzieć, z czym prawdopodobnie będą się wiązać Twoje przyszłe koszty mieszkaniowe. Ale jest jeszcze jedno pytanie, które możesz zadać: czy HOA ogranicza twoją możliwość wynajęcia domu. To oczywiście ważne, jeśli planujesz przeprowadzkę w przyszłości, ale nie chcesz sprzedawać nieruchomości.

„Niektóre HOA mają ograniczony procent jednostek, które można wynająć, podczas gdy inne ustalają obowiązkowy okres obłożenia, na przykład jeden rok przed zezwoleniem na zamianę na wynajem”, mówi Cummings z Reali. „Oczywiście im mniej ograniczeń, tym lepiej”.

Czy jakiekolwiek zasady HOA są niewykonalne?

HOA z pewnością mogą być czasami irytujące i trudne w radzeniu sobie z nimi. Jeśli okaże się, że masz konkretny problem z lokalnym HOA, dobrym pomysłem jest przeprowadzenie badań, aby dowiedzieć się, czy dane rozporządzenie jest rzeczywiście wykonalne.

Na przykład niektóre zasady HOA są niewykonalne – nie ze względu na ich treść, ale dlatego, że zostały niewłaściwie uchwalone lub egzekwowane, mówi Orefice z Rent to Own Labs.

„W wielu jurysdykcjach istnieją również przepisy regulujące to, co HOA może, a czego nie może regulować, zwłaszcza jeśli chodzi o wolność słowa, dyskryminację i rozsądne (jeśli dla niektórych osób brzydkie) użytkowanie Twojej własności, w tym umieszczanie anten satelitarnych lub sznurów do ubrań, – mówi Orefice.

Konkluzja? Dobrym pomysłem jest poświęcenie czasu na zrozumienie, w co się pakujesz, rozważając zakup nieruchomości ze społecznością zarządzaną przez HOA.

czwarty lipca gry dla dzieci

„Spójrz na swój styl życia i upewnij się, że wszystko, co chcesz dodać lub wnieść do swojego nowego domu, jest dozwolone” – mówi Andy Taylor, dyrektor generalny Credit Karma Home. „Na przykład, jeśli masz zielonego kciuka, czy możesz sadzić kwiaty w donicy za oknem? Jeśli jesteś smakoszem, czy możesz mieć grilla z otwartym ogniem? Jeśli jesteś palaczem, czy palenie jest dozwolone? HOA może regulować nawet takie kwestie, jak kolor farby w twoim domu lub to, czy możesz zachować tę obszerną kolekcję krasnali ogrodowych.