Jeśli szukasz nowego domu, prawdopodobnie już rozumiesz, jak ważna jest dobra zdolność kredytowa i przyzwoita zaliczka, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego i pomyślnie sfinalizować zakup. Ale czy w pełni rozumiesz? po prostu jak krytyczne te dwa czynniki stały się na hiperkonkurencyjnym rynku mieszkaniowym, na którym obecnie się znajdujemy, charakteryzującym się brakiem mieszkań i rekordowo niskimi stopami procentowymi?

prezent dla 30 letniej kobiety

Oto migawka obecnej rzeczywistości w całym kraju: Średnia zaliczka w 11 najbardziej konkurencyjnych metrach w Stanach Zjednoczonych wynosi 21 procent według nowego badania LendingTree . W niektórych miejscach, takich jak San Jose w Kalifornii; Hartford, Connecticut i Cleveland, Ohio, zaliczki w wysokości 22 i 23 procent są średnią lokalną. Co więcej, aż 73 procent kupujących w tych konkurencyjnych metrach ma ocena kredytowa co najmniej 720.

Innymi słowy, to nie jest typowe rodeo. Jeśli chcesz odnieść sukces w wylądowaniu domu swoich marzeń (lub wylądowaniu domu, kropka), najlepiej mieć finanse w doskonałej formie.

„Na dzisiejszym, rozgrzanym do czerwoności rynku, wojny licytacyjne toczą się w ciągu” godziny domu, który trafi na rynek. Potencjalni nabywcy muszą uciekać się do kreatywnych strategii, aby wyróżnić się na tle konkurencji” – mówi Mark Washburn, pośrednik w handlu nieruchomościami z Neapol Condo Boutique .

Będziesz chciał pamiętać o komentarzach Washburna, szczególnie jeśli mieszkasz w trzech metrach z ten najbardziej konkurencyjnych rynków mieszkaniowych, które według raportu LendingTree znajdują się (w kolejności) San Jose w Kalifornii (średnia zaliczka 23,67%; odsetek kupujących z oceną kredytową 720 lub wyższą 84%); San Francisco w Kalifornii (średnia zaliczka 21,43 procent; odsetek kupujących z oceną kredytową 720 lub wyższą 81 procent) i Raleigh w Północnej Karolinie. (średnia zaliczka 20,39 procent; odsetek kupujących z oceną kredytową 720 lub wyższą 70,48 procent).

Przyjrzyjmy się bliżej, dlaczego ocena kredytowa i zaliczki są tak niezwykle ważne w najgorętszych lokalizacjach w kraju i jak je uporządkować przed rozpoczęciem procesu zakupu domu.

powiązane przedmioty

Dlaczego te dwa czynniki nabrały takiego znaczenia?

Zasadniczo sprowadza się to do tego: na bardzo konkurencyjnym rynku sprzedawcy mogą być wyjątkowo wybredni i wybrać ofertę, z którą są najbardziej zadowoleni, co obejmuje wybór oferty, która może sprawić, że będą bardzo pieniądze i że z całą pewnością zamkną się pomyślnie bez czkawki lub wypadnięcia z usługi Escrow.

„Na hiperkonkurencyjnym rynku kupujący musi właśnie to zrobić… konkurować”, mówi Daren Herzberg, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami z nowojorską firmą Babst + Herzberg. „Sprzedający ma dwa cele przy wyborze kupującego — najwyższą cenę i najniższe ryzyko”.

Większość kupujących domy otrzymuje zatwierdzenie wstępne o kredyt hipoteczny od pożyczkodawcy na sfinansowanie większości zakupu nieruchomości. A umowa sprzedaży będzie uzależniona od ostatecznego zabezpieczenia hipoteki przez kupującego, jeśli jego oferta zostanie zaakceptowana przez sprzedającego. W przypadku, gdy potencjalny nabywca nie zostanie zatwierdzony do kredytu hipotecznego, może jednak anulować umowę kupna, pozostawiając sprzedawcę domu na lodzie.

„Kiedy nabywca domu ma dużą lub wysoką zaliczkę i uczciwą ocenę kredytową, zakłada się, że nabywca z łatwością poradzi sobie z kredytem hipotecznym, a jeśli jego oferta zostanie zaakceptowana, może nie wypaść z escrow”, mówi Chantay Bridges, z EXP Realty z siedzibą w Los Angeles . „Ostatnią rzeczą, jakiej chce sprzedawca, jest rozpoczęcie od kupującego, a później odkrycie, że jego wstępna zgoda nigdy nie przekształciła się w aprobatę [i] nie są w stanie kupić domu”.

Ryan McPartland, zleceniodawca i doradca hipoteczny w Mortgage Acuity, mówi, że w takim kontekście najważniejsza jest zaliczka, a zwłaszcza zadatek.

„Ogólny proces myślowy polega na tym, że im więcej pieniędzy chcesz odłożyć, tym więcej skóry masz w grze, tym silniejszym kupującym się stajesz” – mówi McPartland. „Większe zaliczki zazwyczaj wskazują na bardziej wykwalifikowanych i poważnych nabywców. Możliwość zaoszczędzenia dużej sumy pieniędzy dobrze świadczy o finansowej sile i odpowiedzialności kupujących. Oczywiście nie zawsze tak jest, jednak w większości przypadków tak jest.

Ten tok myślenia jest szczególnie prawdziwy, jeśli chodzi o zadatek, który jest depozytem, ​​który potencjalny nabywca wkłada przed zamknięciem domu, aby pokazać, że poważnie podchodzi do zakupu.

„Jeżeli kupujący nie spełni swoich warunków umownych w zakresie zabezpieczenia zobowiązania hipotecznego w uzgodnionym terminie, sprzedający może zatrzymać zadatek kupującego. Im większa wpłata zadatku, tym większe ryzyko dla kupującego i mniejsze ryzyko dla sprzedającego. Im mniejsze ryzyko dla sprzedającego, tym atrakcyjniejsza oferta – dodaje McPartland.

Wszystko to wyjaśnia, dlaczego depozyty nabrały dużego znaczenia. Ale co z oceną kredytową, pytasz? Istnieje wiele powodów, dla których ocena kredytowa ma znaczenie, ale oto jedna szczególnie ważna obserwacja.

Dobry kredyt przekłada się na więcej produktów kredytowych do wyboru dla nabywców domów, mówi Mark Meyerdirk, główny broker w Wahsington D.C. Brokerzy miejscy . A kiedy sprzedawcy domów mają do wyboru niezliczoną ilość ofert, ich agenci często ustalają priorytet według siły finansowej potencjalnego kupującego, biorąc pod uwagę finansowanie kupującego rodzaj .

„Odkładając na bok oferty gotówkowe, nabywcy korzystający z tradycyjnego finansowania są preferowani niż pożyczki FHA lub VA”, mówi Meyerdirk. „Tak więc nabywca, który potrafi „przejść na konwencjonalny”, ma większe szanse na sukces, gdy konkuruje z innymi nabywcami”.

Sposoby oddzielenia się od konkurencji

Biorąc pod uwagę tę rzeczywistość, istnieje wiele sposobów na zwiększenie swoich szans na sukces jako nabywca domu, w tym oczywiste: popraw swoją zdolność kredytową i zwiększ swoją zaliczkę.

„Obecnie jest wielu kredytobiorców z dobrym kredytem. Z tego powodu o wiele ważniejsze stało się wyróżnienie się jako pożyczkobiorca i utrzymanie świetnego kredytu oraz świetnego bilansu – mówi Adem Selita, CEO i współzałożyciel Firma Umorzenia Długów .

Niektóre z najlepszych sposobów na poprawę i utrzymanie Twojej oceny kredytowej obejmują obniżenie sald na różnych kartach kredytowych i pożyczkach, unikanie opóźnień w płatnościach i utrzymywanie na jak najniższym poziomie całkowitego zadłużenia do dochodu (DTI).

„Upewnij się, że DTI jest tak niskie, jak to możliwe. Najłatwiej to zrobić, spłacając mniejsze saldo kredytów i zobowiązań, które mogą mieć negatywny wpływ na miesięczne wydatki, a tym samym na DTI”, wyjaśnia Selita. „Konta, które najprawdopodobniej będą przyczyną tego scenariusza, to konta kart kredytowych, pożyczki osobiste, pożyczki studenckie i pożyczki samochodowe. Jeśli masz którykolwiek z tych typów kont i są one stosunkowo bliskie spłaty, weź trochę dodatkowej gotówki, aby je całkowicie spłacić. To obniży twój DTI i jako dodatkową korzyść zwiększy twoją zdolność kredytową.'

Złóż ofertę gotówkową

Jeśli twoje fundusze są nieograniczone (co wyraźnie nie dotyczy wszystkich), możesz również rozważyć ofertę całkowicie gotówkową, która najwyraźniej stała się znacznie bardziej powszechna. Oferta całkowicie za gotówkę jest dokładnie tym, na co brzmi – oferta za gotówkę, co oznacza, że ​​nabywca domu kupi nieruchomość bez konieczności zabezpieczania kredytu hipotecznego lub innej formy finansowania.

„Nic dziwnego, że te oferty są bardziej atrakcyjne dla sprzedającego, ponieważ ryzyko utraty finansowania potencjalnego nabywcy jest ponownie wyeliminowane, co skutkuje szybszym czasem zamknięcia” – mówi Washburn z Naples Condo Boutique. „Wszystkie oferty gotówkowe wydają się być obecnie na najwyższym poziomie, szczególnie na rynkach wtórnych, takich jak Neapol na Florydzie. Wielu naszych nabywców odnotowało znaczne zyski w swoich portfelach finansowych i przenosi je na rynek nieruchomości”.

W obecnych warunkach rynkowych kupujący gotówką mają znaczną przewagę nad tradycyjnymi nabywcami, którzy chcą sfinansować zakup domu, mówi Washburn.

Dołącz dowód posiadania środków podczas składania oferty

O wiele tańszym sposobem na zwiększenie konkurencyjności licytacji domu jest dostarczenie dowodu funduszy podczas licytacji domu, mówi Meyerdirk z Urban Brokers. Zasadniczo oznacza to dostarczenie dokumentacji Twoich aktywów finansowych, która może zostać wykorzystana do ustalenia Twojej siły finansowej ze sprzedawcą, upewniając się, że transakcja nie zakończy się fiaskiem.

„Kupujący mogą wykorzystać swoją siłę finansową, przedstawiając dowód posiadania środków” – wyjaśnia Meyerdirk. „Kupujący, którzy to robią, powinni dołączyć konta emerytalne (zakładając, że mają możliwość zaciągnięcia na nie pożyczki) wraz z wszelkimi środkami na kontach bieżących i oszczędnościowych, do których mają dostęp”.

Zrezygnuj z nieprzewidzianych okoliczności

Ostatnim sposobem, aby Twoja oferta była jeszcze bardziej atrakcyjna dla sprzedającego, jest zrzeczenie się większości nieprzewidzianych okoliczności. To kolejna wskazówka, którą Washburn oferuje swoim potencjalnym nabywcom domów.

„Jedynym sposobem na konkurowanie jest posiadanie w ofercie jak najmniejszej liczby ewentualności” – wyjaśnia. „Ewentualność to warunek, który musi zostać spełniony, zanim kupujący będzie mógł kontynuować. Na przykład oferta kupującego może być uzależniona od sprzedaży domu przez kupującego, wyceny wartości domu sprzedającego lub pozytywnej kontroli nieruchomości”.

Generalnie Washburn mówi swoim klientom, aby nigdy nie rezygnowali z konieczności przeprowadzenia inspekcji, i to z dobrych powodów. Takie postępowanie może prowadzić do niemiłych niespodzianek dla kupującego w postaci napraw merytorycznych, które mogą wymagać wykonania w dalszej drodze, jeśli dom ma problemy konstrukcyjne. Ale jako kupujący możesz rozważyć rezygnację z innych mniej krytycznych nieprzewidzianych okoliczności.

„Dzisiejszy rynek oznacza, że ​​nabywcy domów muszą dołożyć wszelkich starań, aby kupić dom – rezygnacja z co najmniej jednego normalnego przypadku może pomóc Ci się wyróżnić, zachowaj ostrożność przed przystąpieniem do niektórych z tych istotnych zabezpieczeń” – mówi Washburn.