Dla niewtajemniczonych kredyty hipoteczne mogą wydawać się najbardziej skomplikowaną przeszkodą w ich finansowej przyszłości. Pożyczki konwencjonalne i niekonwencjonalne? Ubezpieczenie prywatnego kredytu hipotecznego? Kredyty hipoteczne na 30 lat? Jest wystarczająco dużo terminologii, aby odstraszyć nawet najlepiej finansowanego kupującego dom po raz pierwszy. Na szczęście całego tego języka związanego z kredytami hipotecznymi można się nauczyć przy odrobinie wysiłku.

Jeśli chcesz kupić dom, będziesz musiał rozgryźć te wszystkie hipoteczne bzdury, a nie lepszy czas niż obecnie, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest rekordowo niskie. Zapoznaj się z pięcioma rzeczami, które musisz dowiedzieć się przed rozpoczęciem wyszukiwania domu, a zostaniesz ustawiony, gdy nadejdzie czas, aby rozpocząć rozmowę z kredytodawcami hipotecznymi.

Pamiętaj tylko: jeśli wszystko wydaje się przytłaczające, planista finansowy (lub znajomy finansowo lub członek rodziny) może pomóc ci przeprowadzić cię przez ten proces. Kupno domu to maraton, a nie sprint i nie musisz tego robić sam.

powiązane przedmioty

jeden Dowiedz się, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić

O ile nie masz gdzieś ukrytej skrytki z gotówką — wystarczającą, by wydać kilkaset tysięcy dolarów na swój wymarzony dom — będziesz musiał pożyczyć pieniądze, aby kupić dom. Wielkość kredytu hipotecznego, do którego możesz się zakwalifikować, określi, które nieruchomości mieszczą się w twoim przedziale cenowym. Zanim zaczniesz poważnie przyglądać się domom, musisz dowiedzieć się, na jaki kredyt hipoteczny – a co za tym idzie, na jaki dom – możesz sobie pozwolić.

„Twoje dochody dyktują pojemność twojej pożyczki”, mówi Andrei Koryna Williamsa, CFP, CLU, ChFC, doradca ds. zarządzania majątkiem w Northwestern Mutual.

Kiedy próbujesz zakwalifikować się do pożyczki, musisz przedstawić dowód dochodu. Pożyczkodawcy sprawdzą również Twoje raporty kredytowe, aby określić, jakie inne formy zadłużenia — pożyczki studenckie, pożyczki osobiste, pożyczki samochodowe itp. — masz. Wykorzystają te informacje do obliczenia wskaźnika zadłużenia do dochodu: kwoty pieniędzy, którą jesteś winien w stosunku do Twoich dochodów. Pożyczkodawcy chcą mieć pewność, że miesięczne spłaty zadłużenia, w tym proponowane spłaty kredytu hipotecznego, będą przystępne, biorąc pod uwagę Twoje dochody.

„Większość pożyczek wymaga 43-procentowego wskaźnika zadłużenia do dochodu”, mówi Michele Hammond, doradca ds. kredytów mieszkaniowych w Chase Private Client. „Na przykład, jeśli klient zarabia 120 000 USD rocznie, jest to równowartość 10 000 USD miesięcznie zarobków brutto. Dlatego klient z takim scenariuszem może zwykle kwalifikować się do wydania do 4300 dolarów miesięcznie na wszystkie wydatki widniejące w raporcie kredytowym – nie tylko na mieszkanie”.

Innymi słowy, Twój dochód musi być na tyle wysoki, abyś mógł z łatwością spłacać spłatę kredytu hipotecznego, oprócz innych spłat kredytu. Aby obliczyć, na jaki kredyt hipoteczny możesz sobie pozwolić, podziel roczną pensję lub dochód gospodarstwa domowego przez 12. Pomnóż tę liczbę przez 0,43. Jeśli masz inne długi, odejmij te miesięczne płatności od liczby. Ta ostateczna suma jest największą miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, na jaką możesz sobie pozwolić. Aby uzyskać bardziej szczegółowy podział na to, ile kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić, istnieje wiele bezpłatnych kalkulatorów hipotecznych online; NerdPortfel ma świetny.

Nie jest jednak dobrym pomysłem ubieganie się o największą możliwą pożyczkę. „Dobrą zasadą jest zadawanie sobie pytania: „Ile powinienem pożyczyć?” zamiast „Ile mogę pożyczyć?”, mówi Kathy Cummings, starszy wiceprezes ds. rozwiązań dla właścicieli domów i programów tanich mieszkań w firmie Bank Ameryki. „Podejście to koncentruje się na kwocie, która wygodnie mieści się w Twoim budżecie”.

Hammond twierdzi, że istnieje kilka innych czynników, w tym ocena kredytowa i wysokość zaliczki, które mogą określić, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić, ale dochód jest przydatnym punktem wyjścia, ponieważ kluczowa jest możliwość spłaty kredytu.

Kiedy obliczasz opcje kredytu hipotecznego, nie zwracaj jednak uwagi tylko na tę miesięczną spłatę. Potencjalni nabywcy domów muszą zrozumieć, że miesięczna opłata nie daje pełnego obrazu, mówi Nancy DeRusso, starszy wiceprezes i szef coachingu w firmie Ayco, firma Goldman Sachs oferująca sponsorowane przez firmę programy doradztwa finansowego

DeRusso twierdzi, że ludzie zwykle skupiają się na tej miesięcznej wysokości płatności, ale chodzi o coś więcej, w tym o koszty zamknięcia, wycenę i opłaty za przegląd domu, media, naprawy i inne. Niektóre z tych kosztów zostaną opłacone z góry w momencie zakupu, ale inne zwiększą miesięczny koszt posiadania domu. Aby zorientować się, jakie będą te koszty, firma DeRusso zaleca rozmowę z pożyczkodawcą lub pośrednikiem w handlu nieruchomościami na temat kosztów początkowych, a po znalezieniu wymarzonego domu z obecnym właścicielem domu o miesięcznych lub rocznych wydatkach, z którymi się boryka.

dwa Sprawdź swój kredyt

Oprócz sprawdzania Twoich dochodów, pożyczkodawcy będą sprawdzać Twoją zdolność kredytową i raporty kredytowe. Wyższa ocena kredytowa sprawia, że ​​pożyczkobiorcy są bardziej atrakcyjni dla pożyczkodawców i mogą pomóc Ci uzyskać niższe oprocentowanie, ale pożyczkodawcy dostosują swoje oczekiwania dotyczące oceny kredytowej w oparciu o środowisko gospodarcze, mówi Williams. Jeśli czasy są trudne i wiele osób nie jest w stanie dokonać płatności, pożyczkodawcy mogą zaostrzyć swoje ograniczenia i być mniej skłonni do pożyczania pieniędzy osobom z niższymi wynikami; mogą swobodniej akceptować osoby z niższą oceną kredytową, jeśli warunki są dobre.

Jeśli masz nadzieję na zakup domu w niedalekiej przyszłości i będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, aby go spłacić, zacznij działać już teraz, aby zmniejszyć swój dług i wskaźnik wykorzystania kredytu – ile dostępnego kredytu używasz w danym miesiącu – aby zwiększyć Twoja zdolność kredytowa.

3 Badania typów pożyczek

„Wiele osób może nie wiedzieć, że istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych”, mówi Lauren Wybar, CFP, starszy doradca finansowy w Vanguard Personal Advisor Services. „Potencjalny nabywca domu powinien rozumieć różne rodzaje dostępnych pożyczek, sposób, w jaki mogą się one kwalifikować, oraz potencjalne korzyści, jakie oferują”.

Kiedy już zorientujesz się, ile możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, zacznij szukać dostępnych rodzajów kredytów hipotecznych. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest najczęstszym kredytem hipotecznym w Stanach Zjednoczonych, ale jeśli jesteś zainteresowany, masz o wiele więcej opcji.

Kredyty konwencjonalne a kredyty niekonwencjonalne

jak sprzedawać rzeczy w Internecie

„Tradycyjny kredyt hipoteczny jest oferowany przez prywatnego pożyczkodawcę, podczas gdy niekonwencjonalne kredyty hipoteczne, takie jak FHA [Federal Housing Administration] lub VA [Veteran Affairs], są kredytami rządowymi dla określonych wykwalifikowanych nabywców”, mówi Wybar.

Pożyczki konwencjonalne są dostępne dla ogółu społeczeństwa, oferowane przez prywatnych pożyczkodawców i zawierają standardowe zaliczki i warunki, które większość ludzi kojarzy z kredytami hipotecznymi. Niekonwencjonalne kredyty hipoteczne są wspierane przez programy rządowe, takie jak FHA lub Department of Veteran Affairs, aby uczynić własność domu bardziej dostępnym dla niektórych grup.

„Bariery wejścia są znacznie niższe”, mówi Williams o pożyczkach FHA, które są zazwyczaj dostępne dla osób o niższej ocenie kredytowej. Niekonwencjonalne pożyczki również nie zawsze wymagają 20-procentowej zaliczki, co sprawia, że ​​zakup domu dla wielu osób jest znacznie łatwiejszy. Pożyczki niekonwencjonalne często też mają niższe oprocentowanie. Nie są one jednak pozbawione wad, a mianowicie konieczności płacenia za ubezpieczenie kredytu hipotecznego – więcej o tym poniżej.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu a kredyty o zmiennym oprocentowaniu

W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu oprocentowanie kredytu jest ustalane w momencie zaciągnięcia kredytu i pozostaje takie samo przez cały okres kredytowania. (Możesz zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego poprzez refinansowanie, ale pierwotna pożyczka pozostanie taka sama). kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, czyli ARMs ), z drugiej strony mają stawki, które można dostosowywać w okresie obowiązywania pożyczki po okresie wstępnym.

Hammond mówi, że kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zazwyczaj mają niższą stopę procentową i niższą miesięczną spłatę pożyczki, ale są również znane z tego, że wpędzają kredytobiorców w poważne kłopoty: forma kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu pomogła -Kryzys mieszkaniowy lat 2000. Po określonym czasie stopy procentowe kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu mogą się zmieniać, rosnąć lub spadać zgodnie z większymi siłami gospodarczymi. Jeśli stopa spadnie, pożyczkobiorcy oszczędzają pieniądze, ale jeśli stopa wzrośnie, pożyczkobiorcy mogą zostać skonfrontowani z większymi (prawdopodobnie nieopłacalnymi) miesięcznymi płatnościami. Stopy procentowe kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu zmieniają się zgodnie z ustalonym harmonogramem, który może być roczny lub miesięczny, ale to, czy wzrosną, czy spadną, jest nieprzewidywalne.

Kredyty hipoteczne o zmiennym lub zmiennym oprocentowaniu mogą być wykorzystywane na korzyść kredytobiorcy, ale każdy, kto chce wziąć jeden z tych kredytów, powinien mieć pewność, że rozumie potencjalne konsekwencje. Jednak dobrze zrobione kredyty hipoteczne mogą pomóc kredytobiorcom zaoszczędzić pieniądze.

„Klienci, którzy zdecydują się na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, powinni w pełni rozumieć wszelkie ryzyko związane z pozostaniem w kredycie po zakończeniu okresu wstępnego, a oprocentowanie stanie się regulowane”, mówi Hammond. „Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są zazwyczaj opcją dla klientów, którzy planują przeprowadzkę w określonych ramach czasowych lub tych, którzy mają możliwość pełnej spłaty kredytu hipotecznego w krótkim czasie”.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są z pewnością bardziej spójne, ale jeśli zostaną wycofane, gdy stopy procentowe są wysokie, a stopy procentowe później spadają, kredytobiorcy będą musieli refinansować – czasami kosztowny proces – aby skorzystać z tych niższych stóp. Jeśli jednak jesteś w stanie wziąć kredyt hipoteczny, gdy stopy procentowe są niskie, tak jak podczas kryzysu gospodarczego COVID-19, możesz zostać ustawiony na cały okres spłaty kredytu.

10-letnie, 15-letnie, 20-letnie i 30-letnie kredyty hipoteczne

Chociaż najczęściej mówi się o kredytach hipotecznych na 30 lat, możesz uzyskać kredyt hipoteczny na wiele różnych okresów. Liczba lat określa, ile masz czasu na spłatę kredytu hipotecznego: ukochany 30-letni kredyt hipoteczny daje ludziom 30 lat na spłatę kosztów kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami. Z drugiej strony 10-letni kredyt hipoteczny daje ludziom tylko 10 lat na spłatę pełnego kosztu kredytu hipotecznego wraz z odsetkami – ale są wolni od długów już po dziesięciu latach.

Każdy przyrost ma swoje zalety i metodę określania stóp procentowych, ale generalnie oszczędzasz pieniądze przy krótszych pożyczkach. Twoje miesięczne spłaty będą znacznie większe w przypadku 15-letniej pożyczki, ale na dłuższą metę zapłacisz mniej, ponieważ płacisz mniejsze odsetki – i przestajesz płacić razem po 15 latach, kiedy pożyczka zostanie spłacona, a ty w pełni posiadać swój dom. Krótsze pożyczki mają również zwykle niższe oprocentowanie, ponieważ pożyczkodawcy postrzegają krótsze warunki pożyczki jako mniej ryzykowne inwestycje niż dłuższe i pozwalają właścicielom szybciej budować kapitał własny.

To wszystko ma sens, gdy pamiętasz, że odsetki to koszt pożyczania pieniędzy: kiedy pożyczasz pieniądze na więcej czasu, będziesz musiał zapłacić dodatkowo za ten czas. Kiedy pożyczasz od kogoś pieniądze i nie trzeba ich w całości spłacać przez 30 lat, musisz płacić za luksus czasu – a ta dodatkowa płatność przybiera formę odsetek.

Zanim zaczniesz ubiegać się o oszczędny 10- lub 15-letni kredyt hipoteczny, pamiętaj, że te pożyczki mają większe miesięczne raty. Dłuższe pożyczki mają niższe spłaty, co pozwala ludziom kupować większe, ładniejsze lub lepiej usytuowane domy, za które mają więcej czasu na opłacenie. Mogą również oszczędzać pieniądze na inne cele – edukację, emeryturę itp. – lub inwestować je, jednocześnie spłacając dług. Przy krótszych pożyczkach ryzykujesz otrzymanie miesięcznych spłat tak wysokich, że nie będziesz w stanie zaoszczędzić pieniędzy.

Chociaż zawsze można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, ważne jest, aby zastanowić się, jaki okres kredytowania jest najlepszy dla twoich długoterminowych planów finansowych.

jak pić i nie mieć kaca

4 Oblicz swoją zaliczkę

Zaliczka to początkowa kwota, jaką płacisz za swój dom. Płacenie za dom to nie wszystko poprzez kredyt hipoteczny: musisz także odłożyć z góry trochę pieniędzy na zakup swojej nieruchomości. Tradycyjnie pożyczkodawcy żądają 20 procent całkowitego kosztu domu: jeśli szukasz domu o wartości 200 000 USD, oznacza to, że potrzebujesz co najmniej 40 000 USD na zaliczkę, plus wszelkie powiązane koszty zamknięcia i opłaty z góry związane z procesem zakupu.

Oszczędzanie wystarczającej ilości pieniędzy na tę zaliczkę jest powszechną przeszkodą w posiadaniu domu: nawet jeśli ludzie mają wystarczający dochód, aby pozwolić sobie na miesięczne spłaty kredytu hipotecznego, zaoszczędzenie takiej ilości pieniędzy może zająć lata. Na szczęście są pożyczki, które nie wymagają 20% zaliczki. Pożyczki niekonwencjonalne, takie jak pożyczki FHA lub VA, akceptują niższe zaliczki w oparciu o różne czynniki, w tym dochód. Istnieją również programy prywatne i wspierane przez rząd w większości obszarów, które mogą pomóc w spłacie zaliczek, kosztach zamknięcia i przystępności cenowej, aby własność domu była bardziej dostępna, mówi Cummings.

Niższe zaliczki brzmią świetnie, ale zwykle prowadzą do wyższych miesięcznych płatności. Wracając do domu o wartości 200 000 USD: jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości 40 000 USD, jesteś winien tylko 160 000 USD plus odsetki. Jeśli wpłacisz mniejszą zaliczkę, będziesz winien więcej pieniędzy z kredytu hipotecznego w tym samym czasie, więc Twoje miesięczne spłaty będą większe. (Istnieje również możliwość, że będziesz musiał spłacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne lub ubezpieczenie hipoteczne, co wyjaśniono poniżej.) Im więcej odkładasz, tym mniej jesteś winien: będziesz mieć mniejszą pożyczkę do spłaty. Niższa zaliczka może brzmieć jak słodka okazja, ale zanim się na to zdecydujesz, zastanów się, jak wpłynie to na Twoje miesięczne płatności.

Jeśli chcesz kupić dom, sprawdź, jakiego rodzaju zaliczki możesz potrzebować, i zacznij oszczędzać. Nawet jeśli jesteś w stanie zapłacić mniej niż 20 procent za zaliczkę, posiadanie dodatkowych pieniędzy w banku nie zaszkodzi.

5 Przeczytaj o ubezpieczeniu prywatnego kredytu hipotecznego (PMI) i ubezpieczeniu kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie prywatnego kredytu hipotecznego i ubezpieczenie kredytu hipotecznego są dodawane do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Zazwyczaj są one wymagane, gdy nabywca domu wpłaca zaliczkę w wysokości mniejszej niż 20 procent ceny zakupu domu i chronią pożyczkodawcę, a nie właściciela domu, na wypadek, gdyby właściciel domu nie był już w stanie spłacać kredytu hipotecznego.

Jeśli potencjalny nabywca domu nie jest w stanie znaleźć pieniędzy na 20-procentową zaliczkę, pożyczkodawcy mogą uznać go za ryzykownego kredytobiorcę. Nadal mogą zatwierdzić kredyt hipoteczny, ale w wielu przypadkach będzie to wymagało od kredytobiorcy opłacenia składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie prywatnych kredytów hipotecznych jest związane z konwencjonalnymi pożyczkami, których stawki różnią się w zależności od kwoty zaliczki i zdolności kredytowej. Według Hammonda jest to zazwyczaj dodatkowy roczny koszt wynoszący od 0,3 do 1,5 procent kredytu hipotecznego, chociaż może się on różnić.

Większość niekonwencjonalnych pożyczek — w szczególności pożyczki FHA — wymaga ubezpieczenia hipotecznego. Chociaż warunki i stawki różnią się w zależności od tego, czy masz pożyczkę FHA czy pożyczkę USDA, ubezpieczenie hipoteczne zwiększa kwotę pożyczki i całkowity koszt pożyczki, zgodnie z Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów.

Zastanów się nad prywatnym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego i ubezpieczeniem kredytu hipotecznego jako minusem wpłacania mniejszej zaliczki. Chociaż początkowo oszczędzasz pieniądze, Twoje miesięczne płatności będą większe niż w przypadku 20-procentowej zaliczki. W większości przypadków ubezpieczenie prywatnego kredytu hipotecznego nie jest już wymagane, gdy masz 20 procent kapitału własnego w domu – po zapłaceniu około 20 procent ceny sprzedaży domu za pomocą zaliczki i miesięcznych płatności. Aby ustalić, że masz 20 procent kapitału własnego, prawdopodobnie musiałbyś dokonać refinansowania w celu usunięcia mandatu PMI.

• Oto najlepiej płatne kariery, które nie wymagają dyplomu ukończenia studiów wyższych
• Nie zarabiamy już więcej niż nasi rodzice — oto, co możesz z tym zrobić
• Jak stworzyć odpowiedni budżet na czynsz?
• Po wielogodzinnych zakupach znaleźliśmy 10 najlepszych jesiennych sukienek na każdą okazję