Nie jest tajemnicą, że 2021 był gorącym rokiem dla rynku nieruchomości. Domy sprzedają się po rekordowych cenach, często toczą się wojny licytacyjne o ograniczone dostępne zapasy i nie jest niczym niezwykłym, że kupujący płacą za zakup domu wyłącznie gotówką.
Chociaż wydaje się, że rynek nieco się normalizuje w miarę pojawiania się większej liczby ofert, rok 2022 będzie miał kilka wyjątkowych problemów i wyzwań, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości. W nadchodzącym roku na rynek mogą mieć wpływ w szczególności dwa czynniki:
- Decyzja Rezerwy Federalnej z listopada o ograniczeniu działań stymulujących gospodarkę w okresie pandemii.
- Zagraniczne inwestycje powracają na amerykański rynek nieruchomości, gdy otwierają się amerykańskie granice.
Oto bliższe spojrzenie na to, jak te czynniki wpłyną na nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy oraz na Twoją zdolność do kupna lub sprzedaży domu.
Federalni ogłaszają zakończenie środków stymulacyjnych z czasów pandemii
Na początku listopada Rezerwa Federalna ogłoszona planuje zmniejszyć program skupu obligacji o wartości 120 miliardów dolarów i rozpocząć likwidację historycznego wysiłku, aby ustabilizować amerykańską gospodarkę podczas jazdy kolejką górską z powodu COVID-19. Decyzja jest odpowiedzią na znaczne ożywienie gospodarcze, jakiego kraj doświadczył w ostatnich miesiącach. Po zakończeniu federalnych środków stymulacyjnych bank centralny będzie zmniejszał zakupy obligacji o 15 miliardów dolarów każdego miesiąca do stycznia.
„Decyzja Rezerwy Federalnej o ograniczeniu zakupów aktywów jest próbą normalizacji polityki pieniężnej, która przeszła w tryb kryzysowy, gdy pandemia zacieśniła uścisk nad amerykańską gospodarką” – mówi Mark Hamrick, starszy analityk ekonomiczny i szef waszyngtońskiego biura Bankrate.
Wszystko dobrze, ale co to oznacza dla ciebie, kupującego dom lub sprzedającego? Koniec zakupów aktywów jest postrzegany przez wielu ekspertów branżowych jako zwiastun wzrostu stóp procentowych. A wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że dla wielu Amerykanów zakup domu staje się mniej dostępny.
„Zmniejszanie się przez Fed oznacza, że będzie kupowanych mniej listów zastawnych i długu skarbowego. W rezultacie oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie – wyjaśnia Edward Mermelstein, doradca ds. nieruchomości i założyciel One and Only Holdings, butikowej firmy doradczej obsługującej inwestorów. „W miarę wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych domy stają się droższe w utrzymaniu, jeśli finansujesz ich zakup. '
W 2022 r. jest prawdopodobne, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie z 0,25 do 0,5 procent, co może mieć duże znaczenie dla niektórych potencjalnych nabywców domów.
„Obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi od 2,5 do 3 procent, więc wzrost o 0,25 procent zwiększyłby twoje miesięczne wydatki o 20 procent, co jest znaczące. Dlatego zawsze najlepiej jest kupować teraz, zamiast za sześć miesięcy od teraz”, kontynuuje Mermelstein.
Podwyżki stóp procentowych prawdopodobnie będą miały największy wpływ na dolny segment rynku, gdzie pół punktu może oznaczać różnicę między przystępnością a niedostępnością, mówi Frederick Warburg Peters, dyrektor generalny Nieruchomości Warburg .
długi płaszcz puchowy z futrzanym kapturem
„Na wyższych krańcach rynku wyższe stopy procentowe prawdopodobnie osłabią wzrost cen, ale jest mało prawdopodobne, aby znacząco wpłynęły na wolumen”, mówi Warburg Peters.
Warto również zauważyć, że przewidywana podwyżka stóp nie jest idealna w czasach, gdy ceny domów były już niebotycznie wysokie. Według raport Redfin wydany w listopadzie (która obejmowała czterotygodniowy okres kończący się 14 listopada), mediana cen sprzedaży domów wzrosła o 13 procent rok do roku do 357 881 dolarów w zeszłym miesiącu. Były one wyższe o 30 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2019 r. Ponadto ceny ofertowe nowo notowanych domów za okres objęty raportem wzrosły o 13 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej io 27 proc. w wysokości 354 725 USD.
„Wyższe stawki zaszkodzą o wiele bardziej, ponieważ ceny nieruchomości wzrosły w ciągu ostatniego roku o 20 procent lub więcej” – mówi Melissa Cohn, wiceprezes regionalny i wykonawczy bankier hipoteczny ds. Kredyt hipoteczny Williama Raveisa . „Połączenie będzie trudne na rynku nieruchomości. Ludzie nadal będą mogli kupować, ale będzie ich stać na mniej miejsca”.
Zwroty z inwestycji zagranicznych w 2022 r.
Ponieważ granice kraju były w dużej mierze zamknięte przez większość pandemii, rynek mieszkaniowy był zasadniczo chroniony przed jeszcze większym wzrostem cen zakupu, który mógł być napędzany przez zagranicznych inwestorów parających się na rynku. Ta rzeczywistość może szybko zmienić się w przeciwnym kierunku, gdy granice Ameryki zostaną ponownie otwarte.
Inwestorzy zagraniczni czekali prawie dwa lata na powrót na rynki amerykańskie, twierdzą eksperci. W miarę dodawania lotów i zmniejszania się wąskich gardeł w zakresie wiz zagranicznych, nastąpi przyspieszenie napływu pieniędzy z zagranicy do nieruchomości w USA. To rozwój, który przyniesie korzyści niektórym, ale nie wszystkim.
ZWIĄZANE Z: 4 kroki, które musisz wykonać, jeśli chcesz kupić dom w przyszłym roku
„Główne rynki, takie jak Nowy Jork, Miami i Los Angeles, powinny dobrze skorzystać na powrocie inwestorów zagranicznych. W szczególności sprzedający w tych miastach odnoszą największe korzyści, ponieważ wraz z wejściem inwestorów zagranicznych na rynki, ceny rosną” – dodaje Mermelstein.
Jeśli jednak jesteś potencjalnym nabywcą, ten wzrost może nie być idealny, zwłaszcza w połączeniu z rosnącymi stopami procentowymi na horyzoncie.
„Pomiędzy wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych a powrotem inwestorów zagranicznych, koszty mieszkań z pewnością będą droższe” – mówi Mermelstein.
Mimo to nie wszyscy eksperci od nieruchomości są przekonani, że czekają nas tak znaczące zmiany, przynajmniej nie w odniesieniu do zagranicznych inwestorów zalewających rynek w 2022 r. – zwłaszcza teraz, gdy nowy szczep koronawirusa grozi powrót do normalności.
„Wraz z pojawieniem się szczepu Omicron COVID, myślę, że wiele zakładów jest w powietrzu, jeśli nie nie”, mówi Ellen Sykes, pośrednik w Warburg Realty. „Jest mało prawdopodobne, że większość ludzi przewidziała nowe fale możliwych kwarantanny, przestojów i wpływu na podróżowanie. W związku z tym nie widzę tak dużego napływu inwestorów zagranicznych, jak oczekiwaliśmy w Nowym Jorku iw innych częściach kraju. Zawsze będą pojawiać się i odchodzić większe konsorcja i wielcy gracze, ale inwestorzy indywidualni będą przez chwilę przyczajeni. W tej chwili jest to po prostu zbyt trudne”.
Na wynos dla kupujących w domu
Eksperci w Otwarte drzwi nadal przewidywać, że wiosenny sezon zakupów domów w 2022 r. przyniesie wysoki popyt w Stanach Zjednoczonych, pomimo zbliżających się potencjalnych zmian na rynku. Nawet przy podwyższonych stopach procentowych i możliwości większej konkurencji zakupowej ze strony inwestorów zagranicznych, nadal będzie wiele opcji zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, a rynek będzie nadal szybko się poruszać.
ZWIĄZANE Z: Inwestowanie w nieruchomości może być kluczem do wolności finansowej
„Chociaż nie wiemy, jak będą wyglądać stopy procentowe, zawsze zalecamy klientom, aby dobrze rozumieli swoje finanse, aby określić ich indywidualne potrzeby”, mówi Nadia Aziz, dyrektor generalny Opendoor ds. kredytów hipotecznych. „Poszukiwanie możliwości jest ważne, aby znaleźć najlepszy produkt finansowania, który spełni Twoje potrzeby. Dostępnych jest wiele różnych produktów hipotecznych, w tym opcje niskiego zaliczki, które mogą pomóc nabywcom domów spełnić ich marzenie o posiadaniu domu”.
